Im Entwurf des Kaufvertrags wird der Verkaufspreis oft in zwei oder mehr Anzahlungen aufgeteilt, beginnend mit einer niedrigeren (ca. 10% – 20%). Es muss angegeben werden, welche Methode und Datum für jede Zahlung verwendet wird. Zum Beispiel wird eine erste Anzahlung bei Vertragsabschluss mit einem Bankscheck geleistet, eine zweite Anzahlung erfolgt 30 Tage später (oder ist an ein bestimmtes Ereignis gebunden) und es wird ein Abschlussdatum festgelegt und wie die letzte Zahlung erfolgen wird. Diese letzte Zahlung kann auf verschiedene Arten geleistet werden, jedoch gibt es in Panama zwei gängige Zahlungsmethoden, um beiden Parteien Sicherheit zu bieten: (i) ein unwiderruflicher Zahlungsauftrag, der von einer lokalen Bank ausgestellt wird, oder (ii) ein vom Notar gehaltener Bankscheck.
Um die letzte Zahlung sicherzustellen, kann der Kaufinteressent wählen, einen unwiderruflichen Zahlungsauftrag von einer lokalen Bank zu kaufen, bei dem die Gelder vom Konto des Käufers eingefroren werden und die Bank als Garant für die Zahlung zugunsten des Verkäufers agiert, sobald bestimmte Bedingungen erfüllt sind, einschließlich der offiziellen Übertragung des Eigentumstitels an den Käufer oder eine von ihm beauftragte Person. Dieses Instrument garantiert die Ausführung der Zahlung im Namen des Verkäufers und schützt die Gelder des Kaufinteressenten, bis die Übertragung bestätigt ist. Diese Methode wird auch häufig von Banken verwendet, wenn sie aus einer Hypothek Kredite an einen Verkäufer auszahlen. Es kann auch verwendet werden, um andere Schulden oder Verpflichtungen des Verkäufers wie bestehende Hypotheken zu bezahlen.
Alternativ können die Parteien entscheiden, die letzte Zahlung des Verkaufspreises durch einen beim örtlichen Notar hinterlegten Bankscheck abzuwickeln, bei dem der Notar schriftlich zusichert, den Scheck an den Verkäufer auszuhändigen, wenn und nur wenn er nachweisen kann, dass die Übertragung des Eigentumstitels des betreffenden Grundstücks zugunsten des Käufers stattgefunden hat. Diese Methode bietet auch beiden Parteien Sicherheit, dass die Gelder erst den Besitzer wechseln, wenn der Abschluss erfolgt ist und nicht früher. Alternativ können die Parteien wählen, die letzte Zahlung des Verkaufspreises über einen Verrechnungsscheck in der Obhut eines örtlichen Notars abzuwickeln.
Der Notar verpflichtet sich schriftlich, den Scheck an den verkaufswilligen Verkäufer nur dann zu übergeben, wenn er nachweisen kann, dass der Käufer das Eigentumsrecht an der betreffenden Immobilie übernommen hat. Diese Methode bietet beiden Parteien Sicherheit, dass das Geld erst bei Abschluss der Transaktion und nicht vorher den Besitzer wechselt.
Die korrekte Anwendung dieser beiden Methoden vermeidet die Notwendigkeit einer Titelversicherung oder eines ähnlichen Haftpflichtversicherungsinstruments. Unser ständiger Rat bei dieser Art von Investitionen ist es, von Anfang an immer einen Rechtsbeistand zu engagieren, um eine reibungslose und unkomplizierte Transaktion zu gewährleisten.
Von: Emilio Cornejo Vernaza LL.M.
Gründungspartner von PGS Attorneys und PGS Realty
