Kaufversprechen und -vertrag

Obwohl Panama ein modernes Land mit aktualisierten Gesetzen basierend auf einem System des Zivilrechts ist, gibt es mehrere Themen und Eigenheiten innerhalb des Prozesses des Immobilienerwerbs in Panama, die ihn zweifellos von jedem anderen Prozess dieser Art in der Region unterscheiden werden. Unsere positive Gesetzgebung legt flexibel genug Leitlinien fest, um zu ermöglichen, dass gemeinsame Praktika den Kaufprozess selbst regulieren, insbesondere wie die Registrierung von Titeln durchgeführt werden muss und welche Elemente enthalten und detailliert werden müssen.

Die vollständigen Namen der Parteien und identifizierbare Daten sowie alle spezifischen Daten in Bezug auf das Eigentum müssen angegeben werden, der vereinbarte Verkaufspreis und die Verpflichtung des Verkäufers, den Titel und das Besitzrecht zu garantieren. Zusammen mit dem ausdrücklichen Willen oder der Zustimmung beider Parteien muss dies enthalten sein, um einen erfolgreichen Kaufprozess abzuschließen. Allerdings beziehen sich alle diese Aspekte auf die tatsächliche Abschlussurkunde oder den endgültigen Schritt eines Kaufvertrags in Panama. Alles beginnt jedoch mit komplexeren Schritten und Stadien.

Sobald beide Parteien ihre Absicht erklärt haben, eine Immobilie zu verkaufen und zu kaufen, zusammen mit ihrem vereinbarten Verkaufspreis, ist es üblich, eine anfängliche Vereinbarung vorzubereiten, die alle Schritte, Pflichten und vorhersehbaren Szenarien für die nächsten Wochen oder sogar Monate der Transaktion regeln wird. Dieses Dokument wird allgemein als „Kaufversprechen und -vertrag“ bezeichnet. In diesem ersten Vertrag werden die Parteien als „Verkäufer und Käufer“ bezeichnet, wobei der erste verspricht zu verkaufen und der zweite verspricht zu kaufen. Wenn eine der Parteien eine juristische oder fiktive Person ist, müssen auch die Registrierungsdaten zusammen mit allen allgemeinen Daten ihres gesetzlichen Vertreters oder bevollmächtigten Vertreters enthalten sein.

Diese Art von Verträgen beginnt in der Regel mit einer Titelerklärung des Verkäufers, in der alle rechtlichen / registrierungstechnischen Informationen des Objekts der Transaktion sowie dessen Lage, Größe und Einschränkungen beschrieben werden. Letzteren Details gehören jedoch bereits zum registrierten Eigentumsdaten, was eine einfache Ableitung aller Informationen auf die „im öffentlichen Register beschriebene Registrierungsinformation“ erleichtert.

Die Erwähnung des Verkaufspreises wird in der Regel in Buchstaben und Zahlen ausgedrückt, um Verwechslungen zu vermeiden, und wird oft in zwei oder mehr Anzahlungen aufgeteilt, beginnend mit einer niedrigeren (10% – 20% werden erwartet). Diese gängige Praxis hat mehrere Zwecke: Erstens ermöglicht sie es dem Verkäufer, bestimmte Verpflichtungen zu übernehmen, wie zum Beispiel die Zahlung aller mit der Übertragung des Eigentums verbundenen Steuern (ca. 5% des Verkaufspreises) und die Aktualisierung des Eigentums mit allen ausstehenden Schulden, wie rückständigen Grundsteuern oder Zahlungen an Eigentümervereinigungen.

Aber über das Verwalten von Geldern für den Verkäufer hinaus stellt es auch eine Verpflichtung beider Parteien dar, die Verpflichtungen der anderen zu erfüllen, da diese Anzahlung als Strafe betrachtet wird, wenn eine der Parteien aus irgendeinem Grund nicht erfolgreich abschließen kann: Auf der einen Seite wird der Käufer diesen ersten Anzahlungsbetrag verlieren, wenn er aus irgendeinem Grund den Deal nicht erfolgreich abschließen kann, und auf der anderen Seite, wenn der Verkäufer nicht einhält, muss er nicht nur diese Anzahlung zurückzahlen, sondern auch eine identische Menge als Strafe hinzufügen. Obwohl dies nicht nur eine gängige rechtliche Praxis ist, sondern auch in unserem Zivilgesetzbuch (Art. 1224) berücksichtigt wird, können die Parteien auch etwas anderes vereinbaren, wie zum Beispiel die Verpflichtung, nur einen Prozentsatz dieser ersten Anzahlung zu verlieren oder sogar keinen Verlust zu erleiden.

Von: Emilio Cornejo Vernaza LL.M.

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