Wenn ein Investor eine Immobilie kauft, erwartet er, dass er letztendlich den Titel für das ausgewählte Eigentum besitzt und seinen Namen als Eigentümer des Eigentums bei einer Regierungsbehörde registriert.
Es gibt jedoch Fälle, in denen Investoren möglicherweise in einer anderen Situation sind, in der einige verschiedene Regeln gelten können, nämlich wenn das Eigentum im Besitz eines Unternehmens oder Trusts ist und die Eigentümerschaft oder Kontrolle über diese Einheit übertragen wird, anstatt den Eigentumstitel selbst zu übertragen.
Die am häufigsten für diesen Zweck in Panama verwendeten Rechtsformen sind Gesellschaften und private Interest Foundations, die dem lokalen Äquivalent eines Trusts entsprechen. Unternehmen haben Aktionäre, die als solche durch Aktienzertifikate anerkannt werden, die zusammen mit den Vermögenswerten, die der Gesellschaft gehören, übertragen werden können. Private Interest Foundations haben Manager und Begünstigte, und diese Rollen können auf Dritte übertragen werden, und alle Vermögenswerte der Stiftung werden automatisch an die neuen Begünstigten übertragen. Clevere Investoren wählen in der Regel den Kauf von Immobilien über eine dieser Einheiten, nicht nur zum Schutz von Vermögenswerten und Vermögensverwaltung, sondern auch zur Erzielung strategischer Steuervorteile und zur Gewährleistung eines reibungsloseren Übertragungsprozesses.
Die Übertragung von Aktien einer panamaischen Gesellschaft erfordert weniger Zeit und Mühe als die Übertragung einer physischen Immobilie selbst. Eine Standard-Immobilientransaktion kann im Durchschnitt 60 bis 90 Tage dauern, während ein Aktienverkauf innerhalb von 15 bis 30 Tagen problemlos durchgeführt werden kann (sofern der Käufer keine Finanzierung benötigt).
In einem Standard-Eigentumsübertragungsszenario ist der Verkäufer verpflichtet, eine Eigentumsübertragungssteuer von 2% und eine vorab gezahlte Kapitalgewinnsteuer von 3% zu zahlen, was zu einer kombinierten Gesamtsteuer von 5% führt. Im Falle des Verkaufs von Aktien einer Gesellschaft sind Börsentransfersteuern beteiligt (ebenfalls 5% des Verkaufspreises), die der Käufer vom vereinbarten Verkaufspreis abzieht und innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss direkt an die panamaische Regierung zahlt. Obwohl der Verkäufer immer noch 95% des Verkaufspreises erhält, kann der Käufer erhebliche Steuervorteile erhalten, indem er Aktien kauft. Jedes Mal, wenn eine Eigenschaft in Panama direkt übertragen wird, wird ihr steuerpflichtiger Wert aktualisiert, um den registrierten Verkaufspreis widerzuspiegeln. Wenn eine Eigenschaft jedoch durch den Kauf von Aktien des Eigentümerunternehmens erworben wird, ändert die Eigenschaft tatsächlich nicht den Besitzer (da sie immer noch demselben Unternehmen gehört) und ihr steuerpflichtiger Wert bleibt unverändert (ohne Aktualisierungen des registrierten Werts bei der Steuerbehörde). Dies ermöglicht es dem Käufer, dieselbe Eigentumssteuerquote zu behalten, die der frühere Eigentümer zahlte, was ein erheblicher Vorteil sein kann, wenn ältere Eigenschaften mit viel niedrigeren registrierten Werten gekauft werden.
Im Falle von Stiftungen des privaten Interesses können Eigenschaften ähnlich wie der Verkauf von Firmenaktien übertragen werden, aber es gibt genügend Variablen, um eine detailliertere Erklärung zu rechtfertigen. Bevor wir uns damit näher beschäftigen, ist es wichtig, die Definition einer Stiftung des privaten Interesses zu klären: Vergleichbar mit einer Treuhandgesellschaft sind Stiftungen Rechtsgebilde, die Vermögen und Vermögenswerte im Namen Dritter (die als „Begünstigte“ bezeichnet werden) verwalten.
Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Verwalter einer Stiftung des privaten Interesses vom Gründer ernannt werden können und der Gründer sowohl der Verwalter als auch der Begünstigte seiner eigenen Stiftung sein kann. Stiftungen geben keine Aktienzertifikate aus, so dass eine Stiftung technisch gesehen nicht „besessen“ wird. Neben Immobilien können Stiftungen auch Aktien, Bank- und Anlagekonten und jeden anderen Typ von materiellen oder immateriellen Vermögenswerten besitzen.
Obwohl die Übertragung der Kontrolle (Verwaltung) und des Nutzens einer Stiftung ähnliche Vorteile wie der Kauf von Aktien einer panamaischen Gesellschaft bietet (reibungsloser Übertragungsprozess, niedriger Immobilienwert), gibt es einen zusätzlichen Vorteil: Da bei einem Stiftungsverkauf keine Übertragungssteuern anfallen, bedeutet dies eine erhebliche Einsparung für den Verkäufer (d.h. 5% des vereinbarten Verkaufspreises).
In jedem Fall bedeutet die Tatsache, dass eine der genannten juristischen Personen Eigentümer des Grundstücks ist, nicht immer, dass es vorteilhafter ist, die Personengesellschaft zu übertragen anstelle des Eigentums selbst. Es wird empfohlen, eine vollständige rechtliche Due Diligence durchzuführen, um sicherzustellen, dass die Stiftung oder das Unternehmen keine Verbindlichkeiten hat (die automatisch auf den Käufer übertragen würden), sowie eine Analyse des aktuellen Immobilienwerts, um zu bestimmen, ob der Kauf der juristischen Person zu erheblichen langfristigen Steuerersparnissen führt.
Unser Rat bei Immobilieninvestitionen lautet, immer von Anfang an eine rechtliche Vertretung zu engagieren, um einen reibungslosen und unkomplizierten Transaktionsprozess zu gewährleisten.
Von: Emilio Cornejo Vernaza LL.M.
Gründungspartner von PGS Attorneys und PGS Realty
